Beaucoup de gens voulant se lancer dans l’immobilier recherchent des biens sans aucuns travaux à effectuer. Les raisons peuvent être : la peur de ne pas trouver un artisan sérieux, la peur de se faire arnaquer ou encore la peur de ne rien y connaître. Je pense que dans l’investissement immobilier, la peur des travaux arrive en deuxième position après la peur des loyers impayés. Bref, assez parler de peurs, je vais tâcher dans cet article de vous aiguiller au maximum dans la recherche et dans la sélection de vos artisans.
Tout d’abord, sachez qu’il y a plusieurs avantages à effectuer des travaux lors d’un investissement immobilier :
- Négocier le prix : plus il y a de travaux, surtout sur des postes coûteux, plus la négociation du prix est possible.
- Eliminer une partie de la concurrence : beaucoup de gens n’aiment pas les travaux, y compris les investisseurs. Sélectionner des biens avec beaucoup de travaux permet d’éliminer bon nombre de concurrents à l’achat du bien.
- Augmentation de la valeur du bien : une fois les travaux achevés, votre bien refait à neuf est plus attirant et prend de la valeur.
- Louer plus cher : un bien remis à neuf et harmonieux se louera toujours plus cher qu’un bien ancien sans rénovation.
- Optimiser le bien : réaliser des travaux vous permet de le moderniser au goût du jour et d’apporter plus de confort à vos futurs locataires.
- Bénéficier d’avantages fiscaux : une grande partie des travaux réalisés sont déductibles de vos impôts. De plus, les frais de notaire s’appliquent uniquement sur le prix du bien. Les travaux n’étant pas pris en compte, c’est une économie non négligeable.
Maintenant que vous êtes (presque) convaincu de trouver un bien avec travaux pour investir, Il s’agit de savoir comment procéder.
Étape 1 : Déterminer les besoins de votre projet.
Commençons par la catégorie d’artisans dont vous avez besoin selon les travaux à effectuer. Par exemple : vous avez besoin de refaire entièrement une salle de bains. Vous allez sûrement devoir faire appel à un plombier, un électricien, un carreleur, etc. Donc commencez par déterminer la liste des artisans utiles à votre projet.
Étape 2 : La sélection d’entreprises pour vos travaux.
4 possibilités s’offrent à vous pour choisir les entreprises :
- Soit par vous-même avec un ou plusieurs artisan(s) en fonction des travaux : vous pouvez très bien décider de choisir et de coordonner vous-même les travaux et les artisans sur votre chantier. Cette méthode vous permet de réaliser des économies, mais il vous sera nécessaire d’avoir des connaissances en matière de travaux afin de pouvoir diriger les artisans et assurer entre eux la coordination.
- Soit avec un maître d’œuvre qui dirigera les artisans : engager un maître d’œuvre en charge des travaux est une excellente solution pour déléguer cette tâche à un professionnel qui assurera le travail de coordination et veillera à ce que votre chantier se déroule le mieux possible. C’est un coût supplémentaire, mais c’est pour vous une tâche en moins à réaliser. D’autant plus que les maîtres d’œuvres ont l’habitude de travailler avec certains artisans et les connaissent mieux que vous. Toutefois veillez à ce que votre chantier soit un minimum important, le maître d’œuvre ne se déplacera pas pour refaire une cuisine par exemple.
- Soit une entreprise générale du bâtiment : c’est la solution que je préfère car vous avez affaire à un seul interlocuteur pour tout le chantier. Cette entreprise regroupe tous les corps de métiers nécessaires au bon déroulé du chantier. Toute la responsabilité repose sur une seule entreprise, ce qui est plus facile pour vous y retrouver.
- Soit un courtier en travaux : à l’image d’un courtier en crédit, cette personne est chargée de trouver les artisans nécessaires à votre chantier. C’est un poste utile surtout quand vous êtes dans une région que vous ne connaissez pas. En revanche cela représente un coût et la facture « travaux » peut alors augmenter- un élément à prendre en compte dans votre budget.
Gardez en tête que la taille de votre chantier a son importance. En effet votre choix d’artisans ou d’entreprises doit se faire en fonction du nombre et de l’importance des travaux à effectuer. Ne prenez pas une grande entreprise si vos travaux sont minimes et inversement, ne prenez pas un seul artisan si vous avez tout un immeuble en chantier. A chaque taille de chantier correspond une entreprise.
Étape 3 : Trouver les artisans /entreprises pour votre projet.
2 cas de figure s’offrent à vous :
- Tout d’abord commencez par vous renseigner auprès de vos proches et de votre entourage. Le bouche à oreille a son importance, un de vos amis a peut-être déjà fait exécuter des travaux chez lui, en est satisfait et pourra vous recommander un artisan. Ou au contraire peut-être n’est-il pas satisfait et vous déconseillera telle ou telle société. Quoi qu’il en soit, commencez toujours par vos proches, votre famille, vos amis et connaissances, surtout si vous avez la possibilité de voir les travaux effectués chez eux.
- Si vous investissez dans une région où vous ne connaissez personne ou bien si aucune de vos connaissances ne peut vous recommander une société en particulier, il va falloir compter sur vous-même et dénicher l’artisan ou la société qui conviendra à votre projet. Pour cela plusieurs outils sont mis à votre disposition en utilisant les pages jaunes et le site societe.com.
Sur les pagesjaunes.fr, recherchez le type d’artisan dont vous avez besoin ainsi que le lieu de votre chantier. En général il y a peu d’avis écrits par les internautes sur les artisans, aussi n’y prêtez pas forcément attention, hormis si les avis sont vraiment mauvais. Pour chaque entreprise, vérifiez en priorité si le corps de métier correspond bien à ce que vous recherchez. Par exemple, si vous avez besoin d’un plombier pour votre baignoire, vous pouvez très bien vous retrouver avec des chauffagistes dans la page de recherche, faites alors le tri. Ensuite soyez attentif à leurs horaires (travaillent-ils le samedi ? Travaillent-ils tôt ou tard ? etc.). Enfin en bas de page copiez le numéro de SIREN et collez-le dans la barre de recherche du site societe.com.
L’avantage de societe.com est que vous avez plus d’informations légales concernant l’entreprise. Cela ne garantit pas son sérieux, mais vous obtiendrez des indices sur sa solvabilité et son expérience. D’où l’importance d’être attentif à la date de création de l’entreprise ; en général plus elle est ancienne, plus l’entreprise est bien implantée dans le secteur et a de l’expérience. Le nombre d’employés, son capital et son chiffre d’affaires vous renseignent sur la taille de l’entreprise. A vous de voir si elle correspond à la taille de votre chantier. Enfin en bas de page, veillez aux éventuels problèmes judiciaires de l’entreprise. Si l’entreprise est en dépôt de bilan ou liquidation judiciaire, ce sera indiqué et il faudra tout bonnement éliminer cette dernière.
En conclusion observez :
- Le corps de métier de l’entreprise.
- Son adresse par rapport à celle de votre chantier.
- Ses horaires.
- Sa date de création.
- Son nombre d’employés.
- Son chiffre d’affaires.
- Son capital social.
- Si la société est en dépôt de bilan ou liquidation judiciaire.
Enfin, si l’entreprise vous convient, contactez-la par téléphone pour lui parler de votre projet et organiser un rendez-vous. Je vous conseille d’appeler plusieurs entreprises et de fixer un rendez-vous avec les 3 sociétés les plus intéressantes de manière à avoir plusieurs devis à comparer. Ne fixez jamais de rendez-vous avec les entreprises d’un même corps de métier en même temps. En revanche vous pouvez et devez le faire si ce sont des postes complémentaires pour votre rénovation. Par exemple, dans le cadre d’une rénovation de salle de bains, vous pouvez fixer un premier rendez-vous avec un plombier, un électricien et un carreleur. Puis un deuxième rendez-vous avec un autre plombier, électricien et carreleur. Et enfin un troisième rendez-vous avec le même genre d’entreprise, etc.
Si l’artisan ne répond pas, laissez un message sur son répondeur. S’il ne vous rappelle pas, laissez tomber et n’insistez pas, vous avez déjà votre réponse. Au téléphone soyez attentif à l’accueil qui vous est réservé et au professionnalisme de votre interlocuteur. N’exigez pas que l’on vous déroule le tapis rouge, mais regardez si l’artisan écoute et comprend votre projet.
Pour le rendez-vous, méfiez-vous des entreprises qui ont un créneau de libre trop tôt. Par exemple si vous appelez à 10h et qu’à 11h il est déjà sur place, cela peut signifier qu’il n’a pas de chantier en cours, ce qui n’est pas très rassurant pour une société. A l’inverse, les entreprises qui vous donnent un rendez-vous dans plusieurs semaines n’ont pas assez de disponibilités et vous pouvez être sûr que votre chantier ne commencera pas avant plusieurs semaines, voire plusieurs mois. N’oubliez pas : pas de travaux, pas de loyers.
Enfin, s’il y a beaucoup de travaux à effectuer, je vous conseille de leur envoyer un e-mail au préalable. Insérez-y si possible les plans de votre chantier ainsi que les travaux que vous souhaitez réaliser pièce par pièce.
Étape 4 : la visite de votre chantier.
Pour commencer, venez sur place en avance. Une fois les entreprises arrivées, faites-leur visiter votre chantier. Je vous conseille de les laisser parler et poser leurs questions. Plus ils ont de questions et parlent activement du projet, plus ils sont intéressés et prouvent leur motivation à participer à votre chantier. De plus, s’ils ont amené avec eux les documents que vous leur avez envoyés par e-mail, c’est un point positif pour ces entreprises. A la fin de la visite, remerciez-les d’être venues et attendez l’envoi de leurs devis.
Étape 5 : recevoir les devis et choisir l’entreprise.
Il faut comparer ce qui est comparable. La qualité des matériaux utilisés, leurs prestations, etc. Si un devis est anormalement bas par rapport aux autres, méfiez-vous, il se pourrait que cette entreprise soit en situation de faillite et recherche des fonds pour palier à ses difficultés.
Soyez attentif également à la garantie décennale et à l’assurance de responsabilité civile de l’entreprise : elles sont obligatoires pour chaque entreprise réalisant des travaux en France. Si aucune des deux n’apparaît sur le devis, demandez à l’entreprise de vous fournir ses attestations. Un conseil : appelez l’assureur de l’artisan pour vérifier que ses contrats sont toujours bien à jour.
Vous pouvez également demander de visiter un chantier que l’entreprise a déjà réalisé ou qu’elle réalise actuellement. Cela vous permettra de voir ses méthodes de travail et le soin des finitions.
Choisissez les artisans ou l’entreprise pour vos travaux par rapport aux critères de tout ce que vous avez pu analyser :
- Le bouche à oreille.
- Votre recherche sur les pages jaunes et societe.com.
- L’appel téléphonique que vous avez eu avec la société.
- La visite de votre chantier.
- Le sérieux, l’intérêt, l’implication et la ponctualité dans l’envoi du/des devis.
- Les éléments composant le devis et la précision de ce dernier.
- Etc.
Un dernier conseil qui vous permettra de gagner du temps : une fois votre crédit accordé, contactez l’entreprise que vous avez choisie, dès lors que vous connaissez la date de signature de l’acte de vente final (le jour où vous devenez officiellement propriétaire) afin de fixer la date de début de votre chantier. Ainsi gagnerez-vous un temps précieux sur le début du chantier.
Avec ces 5 étapes vous avez les clés en main pour choisir et trouver les partenaires « travaux » utiles à votre projet. Prenez votre temps et ne foncez pas sur le premier devis venu ou le moins cher sans aucune autre analyse. Rappelez-vous que la qualité se paye : les bons artisans ont leur prix, tout comme les mauvais.
Hakim AMM aka Mr. goodLife
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